Los riesgos técnicos que más se ignoran en las comunidades de vecinos (y que pueden salir muy caros)

En muchas comunidades de propietarios, la atención técnica del edificio suele centrarse en lo visible: una avería en el ascensor, una fuga de agua o una caldera que deja de funcionar en pleno invierno. Sin embargo, los mayores riesgos no siempre son los más evidentes. Existen fallos silenciosos en instalaciones térmicas, eléctricas, de protección contra incendios o de bombeo que avanzan sin dar la cara hasta que provocan una incidencia grave, costosa —y en algunos casos peligrosa.

La gestión técnica preventiva sigue siendo la gran asignatura pendiente en buena parte del parque residencial. Estos son los riesgos más ignorados y con mayor impacto potencial en comunidades de vecinos.

Instalaciones térmicas sin control real de rendimiento

Es habitual que las comunidades cuenten con contratos de mantenimiento de calderas o sistemas de climatización centralizada. El problema es que, en muchos casos, ese mantenimiento es básico y reactivo. Se revisa que el equipo funcione, pero no que lo haga de forma eficiente ni dentro de parámetros óptimos.

Equipos desajustados, intercambiadores sucios, válvulas defectuosas o sondas mal calibradas pueden disparar el consumo energético entre un 10% y un 30% sin que nadie lo detecte. El resultado es un sobrecoste permanente en la factura energética y un desgaste acelerado de los equipos.

Sistemas de protección contra incendios fuera de punto

Otro de los puntos críticos más descuidados es la protección contra incendios. Extintores caducados, BIE sin presión suficiente, detectores desconectados o centrales de alarma con fallos no resueltos son más comunes de lo que debería.

Muchas comunidades asumen que tener los equipos instalados equivale a estar protegidas. Pero sin revisión técnica, pruebas funcionales y mantenimiento documentado, el sistema puede no responder cuando realmente se necesita. Además, la falta de mantenimiento reglamentario puede derivar en responsabilidades legales para la comunidad y su junta directiva.

Ventilación deficiente en garajes y zonas comunes

Los garajes comunitarios concentran varios de los riesgos técnicos menos percibidos: acumulación de contaminantes, mala renovación de aire y sistemas de ventilación que no cumplen caudales reales.

Con el paso del tiempo, es frecuente que extractores pierdan rendimiento, que los conductos acumulen suciedad o que los sistemas automáticos de control fallen. Esto no solo afecta a la calidad del aire, sino también a la seguridad en caso de incendio, donde la evacuación de humos resulta clave.

La ventilación de trasteros, cuartos técnicos y salas de instalaciones también suele quedar fuera del radar, pese a su importancia para evitar condensaciones, corrosión y degradación prematura de equipos.

Grupos de presión y bombeo sin seguimiento técnico

El suministro de agua en altura depende de grupos de presión y sistemas de bombeo que trabajan a diario. Sin embargo, muchas comunidades no realizan controles de vibraciones, consumo eléctrico, arranques por hora o estado de membranas y depósitos.

Cuando fallan, lo hacen de forma brusca: cortes de agua, daños en tuberías o incluso inundaciones por sobrepresión. La sustitución de un grupo completo por avería puede multiplicar por cinco el coste de un mantenimiento preventivo bien planificado.

Instalaciones eléctricas envejecidas

Los cuadros eléctricos de zonas comunes suelen pasar años sin una revisión termográfica ni un reapriete de conexiones. Bornes flojos, protecciones obsoletas o líneas sobrecargadas son focos de riesgo real.

El envejecimiento eléctrico no siempre provoca cortes inmediatos; a menudo genera calentamientos progresivos que aumentan la probabilidad de incendio. La revisión técnica especializada permite detectar estos puntos calientes antes de que se conviertan en siniestro.

Falta de documentación técnica actualizada

Uno de los riesgos más invisibles —pero más limitantes— es no disponer de documentación técnica actualizada del edificio: esquemas, planos de instalaciones, históricos de mantenimiento, certificados y registros de inspección.

Cuando ocurre una avería seria, la falta de información retrasa el diagnóstico y encarece la intervención. Además, dificulta cumplir con obligaciones reglamentarias y justificar actuaciones ante aseguradoras o administraciones.

Mantenimiento “por calendario” en lugar de “por condición”

Muchas comunidades siguen aplicando mantenimientos rígidos por fechas, sin analizar el estado real de los equipos. El enfoque técnico moderno combina calendario con datos: horas de funcionamiento, rendimiento, consumos y tendencias de fallo.

Este modelo predictivo permite intervenir antes de la avería y optimizar costes. No se trata de revisar más, sino de revisar mejor.

El coste de ignorar lo invisible

Los riesgos técnicos ignorados no suelen dar avisos espectaculares. Se acumulan en forma de ineficiencia, desgaste y vulnerabilidad hasta que se traducen en averías graves o incidentes de seguridad. En ese momento, la comunidad no solo afronta el coste económico, sino también posibles responsabilidades.

La gestión técnica profesional de un edificio residencial ya no es una opción avanzada: es una necesidad básica. Detectar lo que no se ve sigue siendo la forma más eficaz —y más rentable— de proteger lo que sí importa.